事件:4月27日晚,公司公报2016年报及2017一季报。
   
1)2016年报:2016全年实现营业收入39.33亿元,同比增长172.42%;实现归属于上市公司股东净利润3.45亿元,同比增长142.96%;基本EPS0.67元/股,同比增长139.29%。
   
2)2016一季报:实现营业收入1.70亿元,同比下降64.02%;实现归属于上市公司股东净利润-7033.8万元,同比亏损210.14%。
   
ROE大幅提升,土储红利持续释放。1)2016结算规模大幅提升,ROE大增,毛利率能维持:公司2016销售和结转面积全部在重庆地区,分别同比增长了170.9%和126.1%,公司前期储备项目成本低廉,加权平均净资产收益率16.25%,较上年增加8.68个百分点。2016年地产结算金额39.07亿元,同比+170.91%,主要为鲁能星城、领秀城、中央公馆结算所得。由于今年新增中央公馆期初结算成本较大、毛利率较低,拖累结算毛利率下滑至33.02%(上年52%)。目前高毛利的鲁能星城已销售未结算资源充足,星城13街区有望进入结算期,预计毛利率将长期维持较高水平。2)一季度季节性交付减少,结算下降。2017年一季度公司结算比上年大幅收缩,主要原因是一季度按交付时间节点计划交付房屋少,但公司预收款增加至54亿,较年初增加30.35%,全年收入预计维持增长。
   
鲁能集团销售强劲,体外资产价值可观。公司2016年销售备案金额68.20亿元,同比+182.28%;备案销售面积106.27万方,同比+166.41%。销售均价6417.6元/平方米,同比+5.96%。公司大股东鲁能集团2016年销售金额高达647亿元(+193%),销售面积475万方(+117%),全国排名由36提升至20位,成长性强劲。集团地产项目销售均价13615元/平方米(+35%),比上市公司高得多,区域分布更广泛。因此集团近三年一直致力于解决同业问题,本次拟注入的1314万方项目储备价值可观。
   
根据公司公告,公司目前已经申请中止重大资产重组事项,主要因为公司需对证监会二次反馈的相关问题进行进一步落实,同时对司审计数据、法律申请文件及其他相关文件限定时间内更新等。
   
项目扩张根植川渝,拓展青岛、东莞。2016年,公司继续“根植川渝,放眼全国”的布局模式。
   
全年先后取得6块土地,全年累计新增可建建筑面积204.47万方(上年217万方)。其中重庆地区获取可建总计容建面约158.75万方,土地位于重庆市九龙坡区大杨石组团、江北区寸滩片区、北碚区老城区,重庆外新进入东莞茶山镇及青岛即墨地块。
   
去库存进入尾声,重庆市场发力可期。1)重庆市场有望进入拐点:在“核心城市重拳打压、其余城市大力去库存”的背景下,我们看好部分处于转折点的弱二线及强三线城市,我们认为重庆市场是这类机会的典型。重庆在2013年以来市场表现弱于西南其他核心城市,但经济增速一直位于前列,主要由于2013年土地供应放量。经过了2013年以来土地供应收缩,库存去化已经逐步进入尾声,从近期价格已经开始有所体现。公司所在的南岸、渝北等地区成交在近几个月都创下成交量的新高。2)新开工计划比上年增100万方。2017年公司计划开工约282.70万方(16年实际在182.79),我们看好公司销售再创佳绩。
   
投资建议:重庆新政府土地供给收缩加剧,房价持续上涨,公司现有项目97%位于重庆,受益于鲁能集团冲千亿目标,公司销售大幅增长可期,由于项目储备较早毛利率水平连续五年超过50%,盈利能力位居行业前列,重估RNAV为95.58亿元,每股约18.6元,折价超50%,我们预计公司2017-2019的EPS为0.90、1.17、1.41,对应当前股价的PE为9.3X\7.1X\5.9X,估值已经降至历史低位,维持“买入-A”评级,6个月目标价16.7元。
   
风险提示:公司项目储备集中于重庆区域,业绩可能受短期冲击。