公司定增注入重庆鲁能34.50%、宜宾鲁能65.00%、鲁能亘富100.00%、顺义新城100.00%及重庆鲁能英大30.00%的股权,解决了同业竞争问题。2017年8月15日,公司发布《发行股份购买资产暨关联交易报告书(修订稿)》,公司拟向鲁能集团和世纪恒美发行13.5亿股(发行价6.75元),购买其持有的上述公司股权(标的资产交易价格91.1亿元)。鲁能集团、世纪恒美承诺注入的标的资产在2017-2019年的利润承诺期间扣非归母净利润总额不低于37.8亿元。
   
定增完成后公司盈利能力大幅度提高,估值存在一定优势,鲁能集团控股比例升至76.13%。重组完成后,公司将持有100.00%的重庆鲁能、宜宾鲁能、鲁能亘富、顺义新城和重庆鲁能英大股权。2016年度公司备考归母净利润较重组前增长4.22亿元,增长122.3%。根据标的资产2017年盈利预测,标的资产2017年市盈率、市净率分别为10.95倍和1.90倍。同时,公司总股本由5.13亿股增至18.6亿股,鲁能集团原持有公司1.07亿股(占比20.82%),将增至14.2亿股(占比76.13%),仍为公司控股股东,实际控制人仍为国务院国资委旗下的国家电网公司。
   
投资建议:鲁能集团旗下唯一上市地产开发平台,“买入”评级。本次重组前,公司住宅开发项目主要分布于重庆市渝北区、巴南区、九龙坡区及南岸区等区域,经营规模小、效益不稳定。重组后,公司将实现在重庆、宜宾、成都、济南、南京、苏州和北京等城市的全面布局,持续盈利能力得到提升。注入资产兼具了高层住宅、花园洋房、公寓等多元化业态,且大部分位于当地核心地段,具有较高的综合价值和发展潜力。重组完成后,公司成为鲁能集团旗下唯一上市地产开发平台,假设公司2017-2019年净利润和总股本是按照发行后追溯调整计算的,则预计2017-2018年公司将实现EPS分别为0.81元和1.08元。考虑到重组尚未完成,从谨慎出发,我们给予公司2017年18倍PE,即14.58元/股作为目标价,给予“买入”评级。
   
风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。